임대차계약갱신청구권, 세입자라면 반드시 알아야 할 권리

2025. 5. 4.

by. 빈센트 PARK

임대차계약갱신청구권은 세입자가 일정 조건을 충족할 경우 기존 계약을 한 번 더 연장할 수 있도록

보장한 권리입니다. 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 도입된 이 제도는 세입자의 주거 안정을

강화하기 위한 제도입니다. 하지만 잘못 알고 행사했다가 분쟁이 생기는 경우도 적지 않기 때문에,

정확한 기준과 예외 조항을 이해하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 임대차계약갱신청구권의 의미와 행사 요건, 임대인의 거절 가능 사유 및 실제 적용 시

주의할 점을 정리해 드리겠습니다.

‘임대차계약갱신청구권’은 기존 임대차 계약기간(2년)이 끝날 무렵, 임차인이 1회에 한해 계약 갱신을

요구할 수 있는 법적 권리입니다. 이 경우, 추가로 2년 동안 동일한 조건 또는 일정 조건을 조정한 상태로

계약이 연장됩니다. 단, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 특별한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

1️⃣ 기존 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 서면 등으로 통보해야 합니다.

2️⃣ 계약 시작일부터 총 2년 이상 실제 거주한 경우에 해당됩니다.

3️⃣ 계약갱신청구는 1회만 가능하며, 이후 자동갱신으로 이어질 수는 있어도 청구권 재행사는 안 됩니다.

임대차계약갱신청구에 대해 임대인도 무조건 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 법에서 인정한

정당한 거절 사유가 존재하며, 아래와 같은 경우에는 갱신청구를 거부할 수 있습니다.

1️⃣ 임대인이 직계존속이나 본인 거주 목적으로 직접 입주할 경우

2️⃣ 임차인이 계약 조건을 반복적으로 위반했거나 3개월 이상 연체한 경우

3️⃣ 재건축·철거·대수선 등이 예정된 건물일 경우

4️⃣ 정당한 사유로 임차인에게 계약 해지 통보가 있었던 경우 등

임대차계약갱신청구 시 아래와 같이 주의사항을 참고하시기 바랍니다.

주의사항	설명
서면 통보 필수	구두로 통보할 경우 법적 효력이 인정되지 않을 수 있음. 내용증명 또는 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식 권장
통보 시점	계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사 통보해야 함. 이 기간을 벗어나면 효력이 없음
임대료 증액 한도	계약갱신 시 임대료는 최대 5%까지만 인상 가능. 초과 시 무효이며 법적 다툼 소지 있음
1회 행사 제한	임대차계약갱신청구권은 1회만 행사 가능. 이후 재청구 불가, 자동갱신 또는 재계약으로 진행해야 함
적용 대상	2020년 7월 31일 이후 체결된 계약부터 적용. 그 이전 계약은 소급 적용되지 않음