근저당권 설정이란? 부동산 거래 전 꼭 알아야 할 핵심 개념

근저당권 설정이란? 부동산을 거래하거나 담보로 제공할 때 반드시 등장하는 개념 중 하나입니다.

 

 

 

 

이번 글에서는 근저당권의 기본 개념부터 실제 설정 절차, 해지 방법까지 부동산 실무 중심으로

자세히 설명드리겠습니다.

 

근저당권 설정

 

 

목차

1. 근저당권이란 무엇인가?

2. 근저당권 설정 절차

3. 근저당권 해지

4. 실제 사례 예시

5. 자주 묻는 질문

6. 함께 보면 좋은 정보

 

 

 

1. 근저당권이란 무엇인가?

근저당권은 채무자가 일정 한도 내에서 채무를 반복적으로 부담할 것을 예상하고, 그 담보로

부동산 등을 제공하는 권리입니다.
쉽게 말해, 미리 일정 한도(예: 1억 원)를 정해두고 그 범위 내에서 빌린 돈을 담보로 설정하는

권리라고 할 수 있습니다.

 

🔸 일반 저당권: 특정 채무에 대해 담보 설정

🔸 근저당권: 반복적 또는 불특정 채무를 위해 설정

 

 

📌 보통 은행에서 대출을 받을 때는 근저당권 형태로 설정되며,
실제 대출금액보다 높은 금액으로 설정하는 것이 일반적입니다. (예: 대출 8천 → 근저당 1억 설정)

 

 

 

 

2. 근저당권 설정 절차

 

1) 대출 계약 체결

은행, 금융기관 등과 대출 계약을 체결합니다.

 

2) 근저당권 설정 등기 신청

🔹 등기소를 통해 부동산에 근저당권을 설정합니다.

🔹 보통 은행 또는 중개업자가 대행 처리

 

3) 등기 완료 후 확인

🔹 부동산 등기부등본 열람 시 ‘을구’ 항목에서 확인 가능

🔹 채권최고액, 근저당권자(은행), 설정일자 등 기재

 

 

📌 주의사항
근저당권이 설정되어 있으면, 해당 부동산은 담보 상태이므로
매매나 증여 시 문제가 될 수 있습니다.

 

 

 

3. 근저당권 해지

근저당권이 설정되어 있다면, 대출을 모두 상환한 후 말소(해지)해야 부동산을 온전히 소유할 수 있습니다.
이를 ‘근저당권 말소’ 혹은 ‘근저당권 해지’라고 부릅니다.

 

1) 대출금 전액 상환

🔸 은행에서 채무 종결 확인서 및 말소 서류 제공

 

2) 말소등기 신청

🔸 등기소 직접 방문 또는 인터넷 등기소 이용

🔸 필요 서류: 위임장, 말소등기신청서, 인감증명서 등

🔸 수수료: 약 1~2만 원대

 

3) 등기 완료 후 확인

🔸 등기부등본에서 해당 근저당권이 삭제되었는지 확인

 

📌 해지를 하지 않으면 부동산 거래 시 불이익이 발생할 수 있으니 즉시 말소하는 것이 중요합니다.

 

 

 

4. 실제 사례 예시

🔹 A씨, 아파트 구입 시 7천만 원 대출 ➤ 채권최고액 1억 설정

🔹 5년 후 상환 완료 ➤ 근저당권 해지 미처리

🔹 매매 시 잔금일에 근저당권 말소 지연되며 거래 지연 발생

 

📌 상환 완료 후에는 즉시 해지등기 신청하는 습관이 필요합니다.

근저당권 설정

 

5. 자주 묻는 질문

🔸 근저당권 해지를 안 하면 어떻게 되나요?
부동산 매매, 명의이전이 어렵고, 잔금일에 큰 문제가 될 수 있습니다.

근저당권 설정

 

🔸 은행이 해지를 해주지 않으면 어떻게 하나요?
은행의 서류만 수령 후 본인이 직접 등기소에 신청 가능합니다.

 

🔸 인터넷으로도 근저당권 말소 신청이 되나요?
네, ‘인터넷등기소’에서 본인 인증 후 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

근저당권 설정이란? 개념부터 근저당권 해지 절차, 실제 부동산 거래 시 주의할 점까지

자세히 살펴보았습니다. 부동산을 매도하거나 상속, 증여하려는 경우에도 근저당권의

존재 여부는 매우 중요한 요소입니다.
특히 대출을 이미 다 갚았음에도 말소를 하지 않았다면, 거래 지연이나 불이익이

발생할 수 있으므로 반드시 확인하시길 바랍니다.

 

 

6. 함께 보면 좋은 정보

추가적으로 함께 보면 좋은 정보 공유드리니 확인해 보세요.

등기권리증 인터넷발급 방법까지 한눈에 정리

등기권리증 분실 시 대처방법, 이렇게 하세요

부동산 공시가격 알리미 홈페이지 바로가기

등기부등본 열람 및 인터넷 발급 총정리

임대차 계약서 양식 무료 다운로드 (+부동산, 주택 임대차 계약서)